Market Update · The Briefing Room Recap
VA & FHA Foreclosure Rules Just Changed. Florida Condos Are Out of Grace Periods. Here's What It Means for Your Buyers and Sellers.
By Joaquin Gutierrez, Florida Licensed Real Estate Broker (BK0625118) · JGRES
Two things changed this cycle that every South Florida agent needs on their radar — not because they're dramatic, but because your clients will ask you about them before you've had time to read the fine print. So let's get you ahead of it.
1. VASP Is Gone. The New VA Partial Claim Program Is Live — But It Doesn't Do What Most Agents Assume
For years, VASP (Veterans Affairs Servicing Purchase) was the safety net when a VA borrower fell behind — VA bought the delinquent loan and modified it to a fixed 2.5%. That program ended May 1, 2025. Its replacement, authorized under the VA Home Loan Reform Act, opened for submissions on June 15, 2026, and servicers have until November 28, 2026 to fully implement it.
Here's the part agents keep getting wrong: this is not a rate-reduction program. VA can now purchase up to 25% of a delinquent loan's unpaid balance (30% if the borrower already used a COVID-era partial claim), and the veteran repays that portion over 5 years, interest-free. That lowers the principal a servicer is chasing — it does not lower the borrower's monthly payment on the remaining loan.
Why that matters: under the new loss-mitigation waterfall, a veteran only qualifies for a lower modified payment if their original note rate is higher than today's market rate — a rare scenario with most legacy VA loans sitting well under 5% and today's rates near 7%. For a borrower who genuinely can't afford the payment, the honest options are still limited to a repayment plan, a short sale, or foreclosure.
What this means for you: if you're working with a veteran client who's fallen behind, don't tell them "there's a new program that will fix this." Tell them the truth — that the new partial claim program helps in specific situations, and if it doesn't fit theirs, a short sale conversation early is far better than waiting for a default notice. That's the agent-as-guide move: connect them with a HUD-approved housing counselor or their loan servicer's loss mitigation department before the timeline runs out on them.
2. Foreclosure Filings Are Up 21% — And Florida Is a Named Hot Spot
ATTOM's mid-year 2026 report shows 227,548 properties with foreclosure filings nationally through June — a 21% jump from the same period last year and up 28% from two years prior. Florida, South Carolina, and Indiana are called out specifically as hot spots. One industry executive has gone as far as predicting FHA and VA foreclosures could more than double by next fall.
Some of this is a correction, not a crisis — pandemic-era leniency artificially suppressed FHA foreclosures for years, and that pendulum is swinging back to normal activity. But it's still real inventory hitting the South Florida market, and it's another data point supporting what we've said on the show before: this shift toward a buyer's market is being driven by rising inventory and longer days on market — not falling rates. Rates are still sitting near 7%.
On the FHA servicing side, HUD's Mortgagee Letter 2026-03 also revised the bidding process for foreclosure sales (CWCOT), mandatory for sales scheduled April 29, 2026 and after — relevant if you have investor clients bidding at FHA foreclosure auctions.
3. SIRS Grace Period Is Over. This Is Now a Liability Issue, Not a Compliance Reminder.
As of January 1, 2026, Florida condo associations three stories and up can no longer waive or underfund reserves for the 8 SIRS-mandated structural components — no owner vote can override that anymore. If your buyer is looking at a building that hasn't gotten the memo, that's not a minor red flag. It's a financial exposure they're about to inherit.
What's changed since we last covered this: enforcement has teeth now. Under Florida Statute 718.111, a board's failure to fund SIRS reserves is increasingly being treated as negligence per se — meaning the failure itself is evidence of negligence, no additional proof needed. D&O insurance typically excludes willful violations, which means individual board members can be personally exposed. And under HB 1021, associations with 25+ units now have to post governing documents, budgets, and reserve studies publicly.
Before your buyer writes an offer on any condo 3+ stories, get these three documents:
- The milestone inspection report
- The completed SIRS
- The current reserve study and funding plan
Industry estimates suggest more than half of eligible Florida condos still weren't SIRS-compliant as of early 2026. That's not a reason to scare your buyer off condos — it's a reason to be the agent who actually reads the documents before they fall in love with the view. Suggest they get a structural reserve study review from a licensed professional, and be present when they get the answer.
The Bottom Line
None of this is cause for alarm — but all of it is cause for precision. Veterans need honest answers, not false hope. Buyers need the real documents, not a listing agent's reassurance. And every agent repeating "rates are falling" as the reason for a shifting market is telling clients the wrong story. Get the facts right, and you become the agent people trust when the market gets confusing — which is exactly when they need you most.
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Frequently Asked Questions
Does the new VA Partial Claim program lower a veteran's monthly mortgage payment?
Not directly. It reduces the principal balance owed by up to 25-30%, repaid interest-free over 5 years. A lower monthly payment through modification only happens if the veteran's original note rate is higher than the current market rate, which is uncommon right now.
Is falling interest rates why South Florida is shifting toward a buyer's market?
No. Rates remain near 7%. The shift is being driven by rising inventory and longer days on market, not rate relief.
What documents should a buyer request before making an offer on a Florida condo three stories or taller?
The milestone inspection report, the completed Structural Integrity Reserve Study (SIRS), and the association's current reserve study and funding plan.
Can a Florida condo association still vote to waive SIRS reserve funding?
No. As of January 1, 2026, reserve funding for the 8 SIRS-mandated structural components cannot be waived or underfunded by owner vote.
Actualización de Mercado · Resumen de The Briefing Room
Cambiaron las Reglas de Ejecución Hipotecaria VA y FHA. Los Condominios en Florida Ya No Tienen Período de Gracia. Esto Es Lo Que Significa Para Tus Compradores y Vendedores.
Por Joaquin Gutierrez, Broker Inmobiliario Licenciado en Florida (BK0625118) · JGRES
Hubo dos cambios importantes este ciclo que todo agente del sur de Florida debe tener presentes — no porque sean dramáticos, sino porque tus clientes te van a preguntar sobre esto antes de que tengas tiempo de leer la letra pequeña. Así que vamos a adelantarnos.
1. VASP Desapareció. El Nuevo Programa VA Partial Claim Ya Está Activo — Pero No Hace Lo Que Muchos Agentes Asumen
Por años, VASP (Veterans Affairs Servicing Purchase) fue la red de seguridad cuando un prestatario de VA se atrasaba — VA compraba el préstamo moroso y lo modificaba a una tasa fija del 2.5%. Ese programa terminó el 1 de mayo de 2025. Su reemplazo, autorizado bajo el VA Home Loan Reform Act, abrió para solicitudes el 15 de junio de 2026, y los servicers tienen hasta el 28 de noviembre de 2026 para implementarlo por completo.
Aquí está la parte que muchos agentes entienden mal: esto no es un programa de reducción de tasa. VA ahora puede comprar hasta el 25% del saldo moroso del préstamo (30% si el veterano ya usó un partial claim durante COVID), y el veterano repaga esa porción en 5 años, sin intereses. Eso reduce el capital que el servicer está persiguiendo — no reduce el pago mensual del préstamo restante.
Por qué esto importa: bajo el nuevo proceso de mitigación de pérdidas, un veterano solo califica para un pago modificado más bajo si su tasa original era más alta que la tasa de mercado actual — un escenario poco común, ya que la mayoría de los préstamos VA antiguos están bajo el 5% y las tasas de hoy rondan el 7%. Para un prestatario que realmente no puede pagar, las opciones honestas siguen siendo un plan de pago, una venta corta, o la ejecución hipotecaria.
Qué significa esto para ti: si estás trabajando con un cliente veterano que se ha atrasado, no le digas "hay un programa nuevo que va a resolver esto." Dile la verdad — que el nuevo programa de partial claim ayuda en situaciones específicas, y si no encaja con la suya, una conversación temprana sobre venta corta es mucho mejor que esperar a que llegue el aviso de incumplimiento. Ese es el papel del agente como guía: conéctalo con un consejero de vivienda aprobado por HUD o con el departamento de mitigación de pérdidas de su servicer antes de que se le acabe el tiempo.
2. Las Ejecuciones Hipotecarias Subieron 21% — Y Florida Está Señalada Como Punto Caliente
El reporte de mitad de año 2026 de ATTOM muestra 227,548 propiedades con avisos de ejecución hipotecaria a nivel nacional hasta junio — un aumento del 21% comparado con el mismo período del año pasado, y 28% más que hace dos años. Florida, Carolina del Sur e Indiana son mencionados específicamente como puntos calientes. Un ejecutivo de la industria incluso ha predicho que las ejecuciones FHA y VA podrían más que duplicarse para el próximo otoño.
Parte de esto es una corrección, no una crisis — la flexibilidad de la era pandémica suprimió artificialmente las ejecuciones FHA por años, y el péndulo está regresando a una actividad normal. Pero sigue siendo inventario real llegando al mercado del sur de Florida, y es otro dato que respalda lo que hemos dicho en el programa antes: este cambio hacia un mercado de compradores está impulsado por más inventario y más días en el mercado — no por tasas a la baja. Las tasas siguen cerca del 7%.
Del lado de servicing de FHA, la Mortgagee Letter 2026-03 de HUD también revisó el proceso de ofertas para ventas de ejecución hipotecaria (CWCOT), obligatorio para ventas programadas a partir del 29 de abril de 2026 — relevante si tienes clientes inversionistas que ofertan en subastas de ejecución FHA.
3. Se Acabó el Período de Gracia del SIRS. Esto Ya Es un Tema de Responsabilidad Legal, No un Recordatorio de Cumplimiento.
Desde el 1 de enero de 2026, las asociaciones de condominios en Florida de tres pisos o más ya no pueden renunciar o subfinanciar las reservas para los 8 componentes estructurales exigidos por el SIRS — ningún voto de propietarios puede anular eso ahora. Si tu comprador está viendo un edificio que no se ha puesto al día, eso no es una bandera roja menor. Es una exposición financiera que están a punto de heredar.
Lo que ha cambiado desde la última vez que cubrimos esto: la aplicación de la ley ahora tiene dientes. Bajo el Estatuto de Florida 718.111, la falta de financiamiento de reservas SIRS por parte de una junta directiva se está tratando cada vez más como negligencia per se — es decir, la falta en sí misma es evidencia de negligencia, sin necesidad de prueba adicional. Los seguros D&O típicamente excluyen violaciones deliberadas, lo que significa que los miembros individuales de la junta pueden quedar personalmente expuestos. Y bajo HB 1021, las asociaciones con 25 o más unidades ahora deben publicar sus documentos de gobierno, presupuestos y estudios de reserva.
Antes de que tu comprador haga una oferta en cualquier condominio de 3 pisos o más, consigue estos tres documentos:
- El reporte de inspección de milestone
- El SIRS completado
- El estudio de reserva actual y el plan de financiamiento
Estimados de la industria sugieren que más de la mitad de los condominios elegibles en Florida seguían sin cumplir con el SIRS a principios de 2026. Eso no es razón para asustar a tu comprador de los condominios — es razón para ser el agente que realmente lee los documentos antes de que se enamoren de la vista. Sugiéreles obtener una revisión del estudio de reserva estructural por parte de un profesional licenciado, y acompáñalos cuando reciban la respuesta.
En Resumen
Nada de esto es motivo de alarma — pero todo es motivo de precisión. Los veteranos necesitan respuestas honestas, no falsas esperanzas. Los compradores necesitan los documentos reales, no la tranquilidad de un agente listador. Y todo agente que repite "las tasas están bajando" como la razón del cambio de mercado le está contando a sus clientes la historia equivocada. Ten los datos correctos, y te conviertes en el agente en quien la gente confía cuando el mercado se pone confuso — que es exactamente cuando más te necesitan.
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Preguntas Frecuentes
¿El nuevo programa VA Partial Claim reduce el pago mensual de la hipoteca de un veterano?
No directamente. Reduce el saldo de capital adeudado hasta en un 25-30%, repagado sin intereses en 5 años. Un pago mensual más bajo mediante modificación solo ocurre si la tasa original del veterano es más alta que la tasa de mercado actual, lo cual no es común en este momento.
¿La baja en las tasas de interés es la razón por la que el sur de Florida se está moviendo hacia un mercado de compradores?
No. Las tasas siguen cerca del 7%. El cambio está impulsado por más inventario y más días en el mercado, no por un alivio en las tasas.
¿Qué documentos debe pedir un comprador antes de hacer una oferta en un condominio de Florida de tres pisos o más?
El reporte de inspección de milestone, el Structural Integrity Reserve Study (SIRS) completado, y el estudio de reserva actual de la asociación junto con su plan de financiamiento.
¿Puede una asociación de condominios en Florida todavía votar para renunciar al financiamiento de reservas SIRS?
No. Desde el 1 de enero de 2026, el financiamiento de reservas para los 8 componentes estructurales exigidos por el SIRS no puede ser renunciado ni subfinanciado por voto de los propietarios.
