Understanding Gross Rent Multiplier (GRM) Before You Buy
If you’re looking at income properties, you’ve probably heard the term Gross Rent Multiplier (GRM). It’s one of the fastest ways to compare investment opportunities — but if misunderstood, it can lead you to overpay.
What is GRM?
GRM tells you how many years of gross rent it would take to equal the purchase price of a property.
GRM = Property Price ÷ Gross Annual Rent
Example: A duplex sells for $450,000 and collects $32,400/year in rent:
450,000 ÷ 32,400 = 13.88 GRM
Why is a Lower GRM Better?
“Why is a higher GRM bad if we multiply it to find property value?”
A higher GRM means you are paying more dollars for each dollar of rent income — it takes longer to recover your investment.
- GRM 10 → Pay $10 for every $1 of rent (better value)
- GRM 23 → Pay $23 for every $1 of rent (worse value)
Recent Market Examples
| Address | Sale Price | Annual Rent | GRM |
|---|
| 637 59th Street | $450,000 | $32,400 | 13.88 |
| 623 46th Street | $355,000 | $15,000 | 23.67 |
| 510 48th Street | $500,000 | $34,569 | 14.46 |
Average GRM for This Market
Excluding the 23+ outlier, the average GRM is 14.18. This means investors are paying about 14 times the annual rent for properties in this area.
Example using $3,200 monthly rent (both units):
$3,200 × 12 = $38,400 annual rent
$38,400 × 14.18 = $544,512 estimated value
Visual: Impact of GRM on Value
Quick Reference Table
| Monthly Rent | Annual Rent | Value @ 14.18 GRM |
|---|
| $2,500 | $30,000 | $425,400 |
| $3,000 | $36,000 | $510,480 |
| $3,500 | $42,000 | $595,560 |
| $4,000 | $48,000 | $680,640 |
How to Use GRM When You Shop
- Find annual gross rent (monthly × 12).
- Use the average GRM (14.18 here).
- Multiply to estimate value.
- Compare with asking price: lower = better deal, higher = overpriced.
Limitations
GRM ignores expenses and should only be used as a quick screen. For full analysis, use Cap Rate and NOI calculations.
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Comprendiendo el Multiplicador de Renta Bruta (GRM) Antes de Comprar
Si buscas propiedades de inversión, probablemente hayas escuchado el término Multiplicador de Renta Bruta (GRM). Es una de las formas más rápidas de comparar oportunidades de inversión, pero si se malinterpreta, puede llevarte a pagar de más.
¿Qué es el GRM?
El GRM indica cuántos años de renta bruta se necesitarían para igualar el precio de compra de una propiedad.
GRM = Precio de la Propiedad ÷ Renta Anual Bruta
Ejemplo: Un dúplex se vende por $450,000 y genera $32,400/año en renta:
450,000 ÷ 32,400 = 13.88 GRM
¿Por qué un GRM más bajo es mejor?
“¿Por qué un GRM más alto es malo si lo multiplicamos para encontrar el valor?”
Un GRM más alto significa que estás pagando más dólares por cada dólar de renta — tardarás más en recuperar tu inversión.
- GRM 10 → Pagas $10 por cada $1 de renta (mejor valor)
- GRM 23 → Pagas $23 por cada $1 de renta (peor valor)
Ejemplos Recientes del Mercado
| Dirección | Precio de Venta | Renta Anual | GRM |
|---|
| 637 59th Street | $450,000 | $32,400 | 13.88 |
| 623 46th Street | $355,000 | $15,000 | 23.67 |
| 510 48th Street | $500,000 | $34,569 | 14.46 |
GRM Promedio en Este Mercado
Excluyendo el valor atípico de 23+, el GRM promedio es 14.18. Esto significa que los inversionistas pagan alrededor de 14 veces la renta anual por propiedades similares.
Ejemplo usando $3,200 de renta mensual (ambas unidades):
$3,200 × 12 = $38,400 renta anual
$38,400 × 14.18 = $544,512 valor estimado
Visual: Impacto del GRM en el Valor
Tabla de Referencia Rápida
| Renta Mensual | Renta Anual | Valor @ 14.18 GRM |
|---|
| $2,500 | $30,000 | $425,400 |
| $3,000 | $36,000 | $510,480 |
| $3,500 | $42,000 | $595,560 |
| $4,000 | $48,000 | $680,640 |
Cómo Usar el GRM al Evaluar Propiedades
- Calcula la renta bruta anual (renta mensual × 12).
- Usa el GRM promedio del mercado (14.18 en este ejemplo).
- Multiplica para estimar el valor.
- Compáralo con el precio de venta: menor = mejor oportunidad, mayor = posiblemente sobrevalorado.
Limitaciones
El GRM no considera gastos (impuestos, seguros, vacancias) y solo debe usarse como filtro inicial. Para análisis completos, utiliza también la Tasa de Capitalización y el Ingreso Neto Operativo (NOI).
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