Agent Training • JGRES • BOS • AOS
Coming Soon Listings, Explained: The Rules, Florida Law, and the Compass vs. Zillow Fight
What "Coming Soon" really means, who makes the rules, and where the lawsuits stand today. Plain English, real examples.
A Coming Soon listing is a home that is announced to the public before buyers can walk through it. Think of it like a movie trailer. People can see the movie is on the way, but they cannot buy a ticket yet.
Sounds simple. But in 2026, "Coming Soon" is at the center of two big federal lawsuits, new guidance from the National Association of REALTORS® (NAR), and a lot of confusion in every MLS. This guide breaks it all down, one situation at a time, with examples you can use in your next listing conversation.
The Quick Answer
A "Coming Soon" listing is a home an agent announces before it is ready to show. Florida has no law written just for it. NAR sets a national baseline: public marketing means MLS entry within one business day. Each local MLS, like MIAMI MLS or BeachesMLS, sets the details: forms, time limits, and showing rules.
Ask Your Phone
"Can I show a Coming Soon home in Miami?"
Under the MIAMI MLS rules, no. Nobody can show it until the status changes to Active. Agents can book visits for after the go-live date, and offers can be sent in but not accepted until it is Active. Check the current rulebook first.
1
business day to enter a publicly marketed home in the MLS (NAR rule)
2
business days to file the Seller Authorization Form (MIAMI MLS)
21
days max in Coming Soon before auto-Active (MIAMI MLS and BeachesMLS)
$500
first-offense automatic fine at Stellar MLS for missing the deadline
Knowledge Panel: Coming Soon at a Glance
- What it is: an MLS status for homes not yet ready to show.
- Who sets the national baseline: NAR, through its Clear Cooperation Policy (Policy Statement 8.0), approved in November 2019 and effective May 1, 2020.
- Who sets the details: your local MLS (MIAMI MLS, BeachesMLS, Stellar MLS and others).
- Florida law: no statute written specifically for Coming Soon, but license law (Chapter 475) still requires honesty and disclosure to clients.
- Lawsuits to watch: Compass v. Zillow (dropped March 2026) and Zillow v. MRED and Compass (injunction denied September 15, 2026).
Who makes the rules? The rule ladder
Many people think one big rule covers Coming Soon. It does not. Several groups make rules, and each one can hit you in a different way. First, a quick word: the MLS (Multiple Listing Service) is the shared database where agents post homes for sale.
| Who | What they control | Can they punish you? |
|---|---|---|
| Federal courts (antitrust law) | Whether a company or MLS is breaking competition law | Yes, through lawsuits |
| NAR | The national baseline: Clear Cooperation and Multiple Listing Options for Sellers | Through your local association and MLS |
| Florida Realtors | Standard forms, guidance, and a legal hotline | Not directly; the forms follow NAR and MLS policy |
| Your local MLS | Coming Soon time limits, forms, showing rules, fines | Yes: fines, hearings, loss of access |
| Florida law (Chapter 475) | Your license and your duties to clients | Yes: license discipline |
| Your broker | Office policy | Yes |
| Portals like Zillow | Which listings they choose to display | Not a law, but they control where buyers see homes |
Situation 1: The national rule (Clear Cooperation)
NAR's Clear Cooperation Policy says that once you publicly market a listing, you must put it in the MLS within one business day. That way every agent and buyer gets a fair shot. It does not ban office exclusives or Coming Soon. In March 2025, NAR looked at the rule again and kept it, then added a new companion policy called Multiple Listing Options for Sellers (more on that in Situation 3).
What counts as "public marketing"? Stellar MLS's rulebook gives a good list: yard signs, flyers in a window, posts on public websites, brokerage website displays, and email blasts. If the public can see it, count it as marketing.
Carla, Doral townhome. Carla signs a listing agreement on Monday. On Tuesday she posts photos on Instagram with "Just listed, DM me!" Under the rule, that is public marketing. She now has until Wednesday to enter the home in the MLS. She forgets. Her MLS can fine her (at Stellar MLS, the first automatic fine is $500), and other agents notice the home was posted for buyers of only one agent.
Lesson: Public post = start the one-business-day clock. If the home is not ready to show, enter it as Coming Soon (with the seller's signed form) instead of skipping the MLS.
Illustrative example, not a real client. Fine amounts vary by MLS.
Situation 2: Your local MLS (Coming Soon status)
Here is the part most agents miss: Coming Soon is not a national rule. It is a status your MLS chooses to offer, and your MLS decides the forms, the time limit, and whether anyone can show the home. In South Florida, Miami-Dade and Broward agents usually work in MIAMI MLS, and Palm Beach agents usually work in BeachesMLS.
| Rule | MIAMI MLS | BeachesMLS | Stellar MLS (Central Florida) |
|---|---|---|---|
| Coming Soon status? | Yes | Yes | Check current rules (an older notice said the board was still studying it) |
| Seller form | Signed Seller Authorization Form, filed within 2 business days of the listing agreement | Verify in current rules | Exempt Listing form for private and delayed listings |
| Time limit | 21 days, then auto-Active | Up to 21 days, then auto-Active (or on the go-active date you set) | Enter within 5 business days of the signed agreement, or within 1 business day of any public marketing |
| Showings | None until Active; visits can be booked for after go-live; offers can be sent but not accepted | Verify in current rules | Not applicable |
| Syndication | Verify in current rules | Not automatic to Realtor.com or Homes.com unless the broker opts in | Not applicable |
| Penalty | Per MLS rules | Per MLS rules | $500 automatic fine for the first miss; hearings for repeats |
Important: these details come from published rules and pages I reviewed on September 28, 2026. Some pages are older. MLS rules change, so read your current rulebook before you promise a seller anything.
Andrés, Kendall condo. The seller needs 10 days to paint and stage. Andrés gets the signed Coming Soon Seller Authorization Form and files it with the listing agreement within 2 business days. The home shows up in the MLS as Coming Soon with photos. Nobody tours it. Buyer agents book visits for the go-live date. On day 10, Andrés switches it to Active, and three showings happen that weekend. If he had forgotten, the MLS would flip it to Active on day 21.
Lesson: Coming Soon is a runway, not a private sale. The clock is running, and the MLS will move the home to Active with or without you.
Illustrative example, not a real client. Based on the MIAMI MLS rules as published.
Situation 3: Private and delayed-marketing listings
Two more terms come up all the time:
- Office exclusive: the home is shared only inside one brokerage. It is never marketed to the public.
- Private exclusive (private network): the home is offered only to invited or registered buyers and agents. Compass, for example, promotes a three-phase plan: Private Exclusive, then Coming Soon, then the MLS.
NAR's 2025 policy, Multiple Listing Options for Sellers, adds a category called delayed marketing exempt listings. The seller can wait to go public, but only after signing a disclosure that says they understand they are giving up the benefits of immediate MLS exposure. NAR's handbook asks for a seller-signed certification for both kinds of exempt listings, and local MLSs can set limits on how long the delay lasts.
| Type | Who can see it | In the MLS? | Main risk |
|---|---|---|---|
| Active (MLS) | Everyone: agents, buyers, portals | Yes | Days on market start counting |
| Coming Soon | Listed in the MLS; showings blocked until Active (MIAMI MLS) | Yes, as Coming Soon | The 21-day clock runs out |
| Office exclusive | Only your brokerage's agents and clients | No | Far fewer buyers see it |
| Private network exclusive | Invited or registered buyers and agents | No, until a later phase | Portals and MLSs may treat it differently |
The Reyes family, Weston pool home. They want a quiet sale: no signs, no social media. Their agent explains the trade-off: fewer buyers will ever see the home. The Reyes family signs the seller disclosure that waives immediate MLS exposure. Two weeks later, the agent gets excited and posts the home on Facebook. That post is public marketing. The home is no longer "private," and it must go into the MLS within one business day.
Lesson: Private only stays private if you never market it publicly. One public post ends the exemption.
Illustrative example, not a real client.
Situation 4: Florida law
As of September 2026, we could find no Florida statute written specifically for Coming Soon listings. The 2026 Florida Realtors legislative wrap-up we reviewed did not list one, either. So the rules live in NAR policy, your MLS rulebook, and Florida Realtors forms.
But do not stop there. Florida license law (Chapter 475) and Florida Real Estate Commission rules still apply to you. They cover honest advertising, disclosure, and your duties to your client. And federal antitrust law (the Sherman Act) is what the courts are using in the Zillow cases below. A Coming Soon strategy can be MLS-compliant and still create trouble if you do not tell the seller the truth about the trade-offs.
Luis, Pembroke Pines. His agent says, "Private listings always sell for more." She never explains that fewer buyers will see the home. Luis gets two low offers, then finds out his neighbor's home sold after wide MLS exposure for more. He complains to the broker. The problem is not an MLS fine. It is whether the agent was honest and complete with her client.
Lesson: Put the trade-offs in writing. "More privacy" and "fewer buyers" are the same sentence.
Illustrative example, not a real client. Not legal advice.
Case Study 1: Compass v. Zillow (the case that ended)
The setup. In April 2025, Zillow began enforcing "Listing Access Standards." In plain words: if a home is publicly marketed, it must be shared on the MLS within one day, or Zillow will not display it. Compass's three-phase plan (Private Exclusive, Coming Soon, MLS) clashed with that rule.
The fight. Compass sued Zillow in June 2025. An antitrust claim means "you are breaking the rules that keep competition fair." Compass called Zillow's rule the "Zillow Ban" and said it protected Zillow's monopoly.
- June 2025: Compass files the lawsuit, then asks the judge to block the rule while the case goes on.
- November 2025: a four-day evidence hearing.
- February 2026: the judge refuses to block Zillow's rule, saying Compass did not show it was likely to win. This was not a final ruling.
- March 17, 2026: Zillow changes its rules. Homes advertised on a public-facing site, including Redfin, are no longer banned. Zillow also launches "Zillow Preview" for pre-market listings.
- March 18, 2026: Compass drops the lawsuit "without prejudice," which means it could file again later.
"Today's decision is not a loss, and our lawsuit continues."
Compass CEO Robert Reffkin, after the February 2026 ruling, as reported by REALTOR® News
"A major victory for homesellers and their real estate professionals."
Compass, on Zillow's rule change, March 18, 2026 (press release)
Who won? Both sides claimed a win. Zillow said the court found Compass's claims unlikely to succeed. Compass said Zillow gave up the ban. Zillow also said its standards "remain fully in effect" and that private listing networks are not good for consumers, so the bigger argument is not settled.
Case Study 2: Zillow v. MRED and Compass (the case that is still going)
The setup. MRED is the MLS for the Chicago area. In May 2026, Zillow sued MRED and Compass. Zillow said the two teamed up to pressure it into dropping its Listing Access Standards. MRED and Compass said they were each following their own interests.
- May 2026: Zillow sues. MRED cuts off Zillow's listing feeds on May 20, and thousands of Chicago-area listings disappear from Zillow.
- May 21, 2026: the judge issues a temporary order that restores Zillow's access until a hearing.
- July 2026: two days of testimony, including Compass CEO Robert Reffkin. Both sides file briefs.
- September 15, 2026: Judge John J. Tharp denies Zillow's request for a preliminary injunction (a pause button while the case runs), lifts the temporary order, sends Zillow's claims against MRED to private arbitration, and pauses the claims against Compass.
- September 22, 2026: Compass relaunches Compass.com as "See It First," showing listings from every marketing stage. Publicly viewable results appear to be Coming Soon listings only, and private exclusives still sit behind a registration link.
Zillow "has not made the required strong showing that it is likely to succeed."
Judge John J. Tharp, September 15, 2026, as reported by Real Estate News
"Today's ruling is not the final word."
A Zillow spokesperson, September 15, 2026, via RISMedia
Where it stands today (September 28, 2026). The judge said the evidence did not separate a secret deal from two companies who happened to want the same thing. That is a first look, not a final verdict. For now, MRED can legally cut Zillow's feed while arbitration plays out. Zillow has not said how it will change its standards.
What it means for South Florida. Nothing in either case rewrites MIAMI MLS, BeachesMLS, or NAR rules. What may change is where buyers look: portals, MLSs, and big brokerages are all fighting to control the front door to listings.
What to do now
If you are an agent
- Pull your MLS rulebook and read the Coming Soon and exempt-listing sections this week.
- Get the seller's signed form before you use Coming Soon or any delayed-marketing option. Use the current Florida Realtors forms.
- Put the deadlines on your calendar: 1 business day after public marketing, 2 business days for the MIAMI MLS form, day 21 for auto-Active.
- Never post a home publicly before it is in the MLS.
- Explain the trade-offs to the seller in writing, in the seller's language.
- When in doubt, ask. Confirm directly with your broker or office administrator before acting.
If you are a seller
- Ask: "Will more or fewer buyers see my home this way?"
- Ask: "What is the deadline, and what happens if it passes?"
- Ask: "What am I signing, and what benefits am I giving up?"
If you are a buyer
- Ask your agent to watch for Coming Soon homes in your price range.
- Remember that in MIAMI MLS, a Coming Soon home cannot be shown until it is Active, so plan your visit for go-live day.
- Do not rely on one portal. Homes can appear in different places at different times.
Frequently Asked Questions
What is a Coming Soon listing?
A Coming Soon listing is a home that is announced before it is ready to show. It is an MLS status set by your local MLS, not a national rule. The seller usually signs a form, the home appears in the MLS, and showings start when the status changes to Active.
Can a Coming Soon home be shown in Miami-Dade?
Under the MIAMI MLS rules published by MIAMI REALTORS, no one can show a Coming Soon home until it becomes Active. Agents may book appointments for after the go-live date. Offers can be submitted but cannot be accepted until the listing is Active. Always confirm the current rule text before you act.
How long can a home stay Coming Soon?
MIAMI MLS and BeachesMLS have each used a limit of 21 days, after which the listing switches to Active automatically. The limit can change, so check your current MLS rulebook. Other MLSs, such as Stellar MLS, set different deadlines.
Is an office exclusive or private listing legal?
Yes, under NAR policy, as long as the home is not publicly marketed. Once a home is publicly marketed, NAR's Clear Cooperation Policy says it goes into the MLS within one business day. NAR also allows delayed marketing exempt listings when the seller signs a disclosure that explains the exposure they give up.
Did Compass win or lose against Zillow?
There are two separate cases. In the first, Compass sued Zillow in 2025 and dropped the case without prejudice in March 2026 after Zillow changed its rules. In the second, Zillow sued MRED and Compass in May 2026 and lost its request for a preliminary injunction on September 15, 2026. The claims against MRED are now in arbitration and the case against Compass is paused.
Does Florida law ban Coming Soon listings?
As of September 2026, we could find no Florida statute written specifically for Coming Soon listings. The rules come from NAR, your local MLS, and forms from Florida Realtors. Florida license law in Chapter 475 still requires honesty and disclosure to clients, so explain the trade-offs to sellers in writing.
Do the Zillow lawsuits change my MLS rules?
No. The court rulings so far do not rewrite MIAMI MLS, BeachesMLS, or NAR rules. Zillow's own display rules are a separate matter from MLS rules. Confirm directly with your broker or office administrator before acting.
Want your team trained on this?
Get the rules straight before your next listing appointment. Join a JGRES class, or put BOS and AOS to work in your office.
Message Joaquin on WhatsApp See BOS and AOS Plans Ask AOS a QuestionImportant: This article is education, not legal advice. Rules, forms, and court cases change. The MLS details above come from published rules and web pages reviewed on September 28, 2026, and some pages are older. Confirm directly with your broker or office administrator before acting. Fair housing rules apply to all marketing.
Sources
- Real Estate News: The future of Zillow and Compass as "See It First" goes live (Sept. 22, 2026)
- RISMedia: Court Denies Zillow in MRED Case (Sept. 15, 2026)
- Inman: Zillow loses injunction battle with MRED, Compass
- HousingWire: Zillow-MRED antitrust case heads to arbitration
- CNN Business: Compass drops lawsuit against Zillow
- Zillow Front Porch: Compass abandons lawsuit (Mar. 18, 2026)
- Florida Realtors: NAR Weighs In on Coming-Soon Listings
- NAR: New Flexibility for Sellers While Retaining Clear Cooperation Policy
- NAR: Guidance on Listing Filters and Clear Cooperation (May 29, 2026)
- MIAMI REALTORS: MIAMI MLS Coming Soon Rules
- MIAMI REALTORS + RWorld: BeachesMLS Coming Soon status
- Stellar MLS: Article 05.01, Submission of Listings
- Berlin Patten Ebling: Florida Realtors 2026 forms
Joaquin Gutierrez
Founder of JGRES | Developer of AOS/BOS
Licensed Florida Real Estate Broker, BK0625118
Info@JGRES.com • Weston • Fort Lauderdale • Miami-Dade • Broward • Palm Beach
Un listado "Coming Soon" (próximamente) es una casa que se anuncia al público antes de que los compradores puedan entrar a verla. Piensa en el tráiler de una película: la gente ve que viene en camino, pero todavía no puede comprar la entrada.
Suena sencillo. Pero en 2026, el "Coming Soon" está en el centro de dos grandes demandas federales, de nuevas guías de la Asociación Nacional de REALTORS® (NAR) y de mucha confusión en cada MLS. Aquí lo explicamos situación por situación, con ejemplos que puedes usar en tu próxima cita de listado.
La Respuesta Rápida
Un listado "Coming Soon" es una propiedad que el agente anuncia antes de que esté lista para mostrarse. Florida no tiene una ley escrita solo para esto. NAR fija la base nacional: si se publicita al público, entra al MLS en un día hábil. Cada MLS local, como MIAMI MLS o BeachesMLS, define los detalles: formularios, plazos y reglas de visitas.
Pregúntale a tu teléfono
"¿Puedo mostrar una casa Coming Soon en Miami?"
Según las reglas de MIAMI MLS, no. Nadie puede mostrarla hasta que el estatus cambie a Active. Los agentes pueden agendar visitas para después de la fecha de salida, y las ofertas se pueden enviar pero no aceptar hasta que esté Active. Revisa primero el reglamento vigente.
1
día hábil para subir al MLS una casa publicitada al público (regla de NAR)
2
días hábiles para presentar el formulario de autorización del vendedor (MIAMI MLS)
21
días máximo en Coming Soon antes de pasar a Active (MIAMI MLS y BeachesMLS)
$500
multa automática por primera falta en Stellar MLS por no cumplir el plazo
Panel de Conocimiento: Coming Soon de un vistazo
- Qué es: un estatus del MLS para propiedades que aún no están listas para mostrarse.
- Quién fija la base nacional: NAR, con su Política de Cooperación Clara (Policy Statement 8.0), aprobada en noviembre de 2019 y vigente desde el 1 de mayo de 2020.
- Quién fija los detalles: tu MLS local (MIAMI MLS, BeachesMLS, Stellar MLS y otros).
- Ley de Florida: no hay un estatuto escrito específicamente para Coming Soon, pero la ley de licencias (Capítulo 475) sigue exigiendo honestidad y divulgación a tus clientes.
- Demandas a seguir: Compass v. Zillow (retirada en marzo de 2026) y Zillow v. MRED y Compass (medida cautelar negada el 15 de septiembre de 2026).
¿Quién pone las reglas? La escalera de reglas
Mucha gente cree que una sola regla cubre el Coming Soon. No es así. Varias entidades ponen reglas, y cada una puede sancionarte de forma distinta. Primero, aclaremos: el MLS (Multiple Listing Service) es la base de datos compartida donde los agentes publican las propiedades en venta.
| Quién | Qué controla | ¿Te puede sancionar? |
|---|---|---|
| Tribunales federales (ley antimonopolio) | Si una empresa o un MLS viola las leyes de competencia | Sí, mediante demandas |
| NAR | La base nacional: Cooperación Clara y Opciones de Listado Múltiple para Vendedores | A través de tu asociación local y tu MLS |
| Florida Realtors | Formularios estándar, guías y línea legal | No directamente; los formularios siguen a NAR y al MLS |
| Tu MLS local | Plazos de Coming Soon, formularios, reglas de visitas, multas | Sí: multas, audiencias, pérdida de acceso |
| Ley de Florida (Capítulo 475) | Tu licencia y tus deberes con los clientes | Sí: sanciones a tu licencia |
| Tu bróker | La política de la oficina | Sí |
| Portales como Zillow | Qué listados ellos deciden mostrar | No es ley, pero controlan dónde ven las casas los compradores |
Situación 1: La regla nacional (Cooperación Clara)
La Política de Cooperación Clara (Clear Cooperation) de NAR dice que, apenas publicitas un listado al público, tienes que subirlo al MLS en un día hábil. Así todos los agentes y compradores tienen la misma oportunidad. Esta regla no prohíbe los listados exclusivos de oficina ni el Coming Soon. En marzo de 2025, NAR revisó la regla y la mantuvo, y agregó una política complementaria: Opciones de Listado Múltiple para Vendedores (la vemos en la Situación 3).
¿Qué cuenta como "publicidad al público"? El reglamento de Stellar MLS da una buena lista: letreros en el jardín, volantes en una ventana, publicaciones en sitios web públicos, la página web de la correduría y correos masivos. Si el público lo puede ver, cuenta como publicidad.
Carla, townhome en Doral. Carla firma el contrato de listado el lunes. El martes publica fotos en Instagram con "¡Recién listada, escríbeme!". Según la regla, eso es publicidad al público. Ahora tiene hasta el miércoles para subirla al MLS. Se le olvida. Su MLS puede multarla (en Stellar MLS, la primera multa automática es de $500) y los demás agentes notan que la casa se ofreció solo a los compradores de una agente.
Lección: Publicación pública = empieza a correr el reloj de un día hábil. Si la casa no está lista para mostrarse, súbela como Coming Soon (con el formulario firmado por el vendedor) en vez de saltarte el MLS.
Ejemplo ilustrativo, no es un cliente real. Las multas varían según el MLS.
Situación 2: Tu MLS local (estatus Coming Soon)
Aquí está lo que muchos agentes pasan por alto: el Coming Soon no es una regla nacional. Es un estatus que tu MLS decide ofrecer, y tu MLS define los formularios, el plazo y si alguien puede mostrar la casa. En el sur de Florida, los agentes de Miami-Dade y Broward normalmente trabajan en MIAMI MLS, y los de Palm Beach normalmente en BeachesMLS.
| Regla | MIAMI MLS | BeachesMLS | Stellar MLS (Florida Central) |
|---|---|---|---|
| ¿Estatus Coming Soon? | Sí | Sí | Revisa las reglas vigentes (un aviso anterior decía que la junta todavía lo estudiaba) |
| Formulario del vendedor | Formulario de Autorización del Vendedor firmado, presentado en 2 días hábiles desde el contrato de listado | Verifica en las reglas vigentes | Formulario de Listado Exento para listados privados y retrasados |
| Plazo | 21 días, luego pasa a Active | Hasta 21 días, luego pasa a Active (o en la fecha de salida que tú fijes) | Subirlo en 5 días hábiles desde el contrato firmado, o en 1 día hábil desde cualquier publicidad al público |
| Visitas | Ninguna hasta que sea Active; se pueden agendar visitas para después de la salida; se pueden enviar ofertas pero no aceptarlas | Verifica en las reglas vigentes | No aplica |
| Sindicación | Verifica en las reglas vigentes | No es automática a Realtor.com ni Homes.com, salvo que el bróker lo active | No aplica |
| Sanción | Según las reglas del MLS | Según las reglas del MLS | Multa automática de $500 la primera vez; audiencias si se repite |
Importante: estos detalles vienen de reglas y páginas publicadas que revisé el 28 de septiembre de 2026. Algunas páginas son más antiguas. Las reglas del MLS cambian, así que lee tu reglamento vigente antes de prometerle algo a un vendedor.
Andrés, condominio en Kendall. El vendedor necesita 10 días para pintar y arreglar la casa. Andrés consigue el Formulario de Autorización de Coming Soon firmado y lo presenta junto con el contrato de listado en 2 días hábiles. La propiedad aparece en el MLS como Coming Soon, con fotos. Nadie la visita. Los agentes compradores agendan visitas para la fecha de salida. El día 10, Andrés la cambia a Active y ese fin de semana hay tres visitas. Si se hubiera olvidado, el MLS la habría pasado a Active el día 21.
Lección: El Coming Soon es una pista de despegue, no una venta privada. El reloj corre, y el MLS pasa la casa a Active contigo o sin ti.
Ejemplo ilustrativo, no es un cliente real. Basado en las reglas de MIAMI MLS tal como fueron publicadas.
Situación 3: Listados privados y de mercadeo retrasado
Hay dos términos más que salen todo el tiempo:
- Exclusivo de oficina (office exclusive): la casa se comparte solo dentro de una correduría. Nunca se publicita al público.
- Exclusivo privado (red privada): la casa se ofrece solo a compradores y agentes invitados o registrados. Compass, por ejemplo, promueve un plan de tres fases: Private Exclusive, luego Coming Soon y después el MLS.
La política de NAR de 2025, Opciones de Listado Múltiple para Vendedores, agrega una categoría llamada listados exentos de mercadeo retrasado. El vendedor puede esperar para salir al público, pero solo después de firmar una divulgación donde entiende que renuncia a los beneficios de la exposición inmediata en el MLS. El manual de NAR pide una certificación firmada por el vendedor para los dos tipos de listados exentos, y cada MLS local puede poner límites a la duración del retraso.
| Tipo | Quién lo ve | ¿Está en el MLS? | Riesgo principal |
|---|---|---|---|
| Active (MLS) | Todos: agentes, compradores, portales | Sí | Empiezan a contar los días en el mercado |
| Coming Soon | Aparece en el MLS; visitas bloqueadas hasta Active (MIAMI MLS) | Sí, como Coming Soon | Se acaba el reloj de 21 días |
| Exclusivo de oficina | Solo agentes y clientes de tu correduría | No | Muchos menos compradores la ven |
| Exclusivo de red privada | Compradores y agentes invitados o registrados | No, hasta una fase posterior | Los portales y los MLS pueden tratarlo distinto |
La familia Reyes, casa con piscina en Weston. Quieren una venta discreta: sin letreros y sin redes sociales. Su agente les explica el intercambio: menos compradores van a ver la casa. La familia Reyes firma la divulgación del vendedor que renuncia a la exposición inmediata en el MLS. Dos semanas después, el agente se emociona y publica la casa en Facebook. Esa publicación es publicidad al público. La casa ya no es "privada" y debe subirse al MLS en un día hábil.
Lección: Lo privado solo sigue privado si nunca lo publicitas. Una sola publicación termina la exención.
Ejemplo ilustrativo, no es un cliente real.
Situación 4: La ley de Florida
A septiembre de 2026, no encontramos ningún estatuto de Florida escrito específicamente para los listados Coming Soon. El resumen legislativo de 2026 de Florida Realtors que revisamos tampoco lo incluye. Entonces las reglas viven en la política de NAR, el reglamento de tu MLS y los formularios de Florida Realtors.
Pero no te quedes ahí. La ley de licencias de Florida (Capítulo 475) y las reglas de la Comisión de Bienes Raíces de Florida (FREC) siguen aplicándote. Cubren la publicidad honesta, la divulgación y tus deberes con el cliente. Y la ley antimonopolio federal (la Ley Sherman) es la que usan los tribunales en los casos de Zillow que ves abajo. Una estrategia de Coming Soon puede cumplir con el MLS y aun así darte problemas si no le dices la verdad al vendedor sobre lo que se gana y lo que se pierde.
Luis, Pembroke Pines. Su agente le dice: "Los listados privados siempre se venden por más". Nunca le explica que menos compradores van a ver la casa. Luis recibe dos ofertas bajas y luego se entera de que la casa de su vecino se vendió por más después de una amplia exposición en el MLS. Se queja con el bróker. El problema no es una multa del MLS. Es si la agente fue honesta y completa con su cliente.
Lección: Pon el intercambio por escrito. "Más privacidad" y "menos compradores" son la misma frase.
Ejemplo ilustrativo, no es un cliente real. No es asesoría legal.
Caso 1: Compass v. Zillow (el caso que terminó)
El contexto. En abril de 2025, Zillow empezó a aplicar sus "Listing Access Standards" (estándares de acceso a listados). En palabras simples: si una casa se publicita al público, debe compartirse en el MLS en un día, o Zillow no la muestra. El plan de tres fases de Compass (Private Exclusive, Coming Soon, MLS) chocaba con esa regla.
La pelea. Compass demandó a Zillow en junio de 2025. Una demanda antimonopolio significa "estás violando las reglas que mantienen justa la competencia". Compass llamó a la regla de Zillow el "Zillow Ban" y dijo que protegía el monopolio de Zillow.
- Junio de 2025: Compass presenta la demanda y pide al juez que bloquee la regla mientras avanza el caso.
- Noviembre de 2025: audiencia de pruebas de cuatro días.
- Febrero de 2026: el juez se niega a bloquear la regla de Zillow porque Compass no demostró que probablemente ganaría. No fue una sentencia final.
- 17 de marzo de 2026: Zillow cambia sus reglas. Las casas publicitadas en un sitio público, incluido Redfin, ya no se prohiben. Zillow también lanza "Zillow Preview" para listados previos al mercado.
- 18 de marzo de 2026: Compass retira la demanda "sin perjuicio", lo que significa que podría presentarla otra vez más adelante.
"La decisión de hoy no es una derrota, y nuestra demanda continúa."
Robert Reffkin, CEO de Compass, tras el fallo de febrero de 2026, según REALTOR® News (traducción libre)
"Una gran victoria para los vendedores y sus profesionales de bienes raíces."
Compass, sobre el cambio de reglas de Zillow, 18 de marzo de 2026 (comunicado de prensa, traducción libre)
¿Quién ganó? Los dos lados dijeron que ganaron. Zillow dijo que el tribunal encontró que las reclamaciones de Compass probablemente no prosperarían. Compass dijo que Zillow abandonó la prohibición. Zillow también dijo que sus estándares siguen plenamente vigentes y que las redes privadas de listados no le convienen al consumidor, así que el debate de fondo sigue abierto.
Caso 2: Zillow v. MRED y Compass (el caso que sigue activo)
El contexto. MRED es el MLS del área de Chicago. En mayo de 2026, Zillow demandó a MRED y a Compass. Zillow dijo que se pusieron de acuerdo para presionarla a abandonar sus estándares de acceso a listados. MRED y Compass dijeron que cada uno seguía sus propios intereses.
- Mayo de 2026: Zillow demanda. MRED corta los feeds de listados de Zillow el 20 de mayo y miles de listados del área de Chicago desaparecen de Zillow.
- 21 de mayo de 2026: el juez emite una orden temporal que restablece el acceso de Zillow hasta la audiencia.
- Julio de 2026: dos días de testimonios, incluido el CEO de Compass, Robert Reffkin. Ambas partes presentan escritos.
- 15 de septiembre de 2026: el juez John J. Tharp niega la solicitud de Zillow de una medida cautelar preliminar (un botón de pausa mientras dura el caso), levanta la orden temporal, envía las reclamaciones de Zillow contra MRED a arbitraje privado y pausa las reclamaciones contra Compass.
- 22 de septiembre de 2026: Compass relanza Compass.com como "See It First" (míralo primero), mostrando listados de todas las etapas de mercadeo. Los resultados visibles al público parecen ser solo listados Coming Soon, y los exclusivos privados siguen detrás de un enlace de registro.
Zillow "no ha hecho la demostración sólida requerida de que probablemente ganará".
Juez John J. Tharp, 15 de septiembre de 2026, según Real Estate News (traducción libre)
"El fallo de hoy no es la última palabra."
Un portavoz de Zillow, 15 de septiembre de 2026, vía RISMedia (traducción libre)
Dónde está hoy (28 de septiembre de 2026). El juez dijo que la evidencia no separaba un acuerdo secreto de dos empresas que simplemente querían lo mismo. Es una primera mirada, no un veredicto final. Por ahora, MRED puede cortar legalmente el feed de Zillow mientras avanza el arbitraje. Zillow no ha dicho cómo cambiará sus estándares.
Qué significa para el sur de Florida. Nada de ninguno de los dos casos reescribe las reglas de MIAMI MLS, BeachesMLS ni de NAR. Lo que sí puede cambiar es dónde buscan los compradores: los portales, los MLS y las grandes corredurías están peleando por controlar la puerta de entrada a los listados.
Qué hacer ahora
Si eres agente
- Saca el reglamento de tu MLS y lee esta semana las secciones de Coming Soon y de listados exentos.
- Consigue el formulario firmado por el vendedor antes de usar Coming Soon o cualquier opción de mercadeo retrasado. Usa los formularios vigentes de Florida Realtors.
- Pon los plazos en tu calendario: 1 día hábil después de publicitar, 2 días hábiles para el formulario de MIAMI MLS, día 21 para el paso automático a Active.
- Nunca publiques una casa al público antes de que esté en el MLS.
- Explica el intercambio al vendedor por escrito y en el idioma del vendedor.
- Ante la duda, pregunta. Confirma directamente con tu bróker o administrador de oficina antes de actuar.
Si eres vendedor
- Pregunta: "¿Con esta estrategia, más o menos compradores van a ver mi casa?"
- Pregunta: "¿Cuál es el plazo y qué pasa si se vence?"
- Pregunta: "¿Qué estoy firmando y a qué beneficios estoy renunciando?"
Si eres comprador
- Pídele a tu agente que esté pendiente de casas Coming Soon en tu rango de precio.
- Recuerda que en MIAMI MLS una casa Coming Soon no se puede mostrar hasta que sea Active, así que planea tu visita para el día de salida.
- No dependas de un solo portal. Las casas pueden aparecer en distintos lugares en distintos momentos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un listado Coming Soon?
Un listado Coming Soon es una propiedad que se anuncia antes de estar lista para mostrarse. Es un estatus del MLS que define tu MLS local, no una regla nacional. Normalmente el vendedor firma un formulario, la propiedad aparece en el MLS y las visitas empiezan cuando el estatus cambia a Active.
¿Se puede mostrar una casa Coming Soon en Miami-Dade?
Según las reglas de MIAMI MLS publicadas por MIAMI REALTORS, nadie puede mostrar una casa Coming Soon hasta que pase a Active. Los agentes pueden agendar citas para después de la fecha de salida. Las ofertas se pueden enviar, pero no se pueden aceptar hasta que el listado esté Active. Confirma siempre el texto vigente de la regla antes de actuar.
¿Cuánto tiempo puede estar una casa en Coming Soon?
MIAMI MLS y BeachesMLS han usado un límite de 21 días, y después el listado pasa a Active de forma automática. El límite puede cambiar, así que revisa el reglamento vigente de tu MLS. Otros MLS, como Stellar MLS, tienen plazos distintos.
¿Es legal un listado exclusivo de oficina o privado?
Sí, según la política de NAR, siempre que la casa no se publicite al público. Cuando una casa se publicita, la Política de Cooperación Clara de NAR dice que debe entrar al MLS en un día hábil. NAR también permite los listados exentos de mercadeo retrasado cuando el vendedor firma una divulgación que explica la exposición a la que renuncia.
¿Compass ganó o perdió contra Zillow?
Son dos casos distintos. En el primero, Compass demandó a Zillow en 2025 y retiró el caso sin perjuicio en marzo de 2026, después de que Zillow cambió sus reglas. En el segundo, Zillow demandó a MRED y a Compass en mayo de 2026 y perdió su solicitud de medida cautelar preliminar el 15 de septiembre de 2026. Las reclamaciones contra MRED están ahora en arbitraje y el caso contra Compass está en pausa.
¿La ley de Florida prohíbe los listados Coming Soon?
A septiembre de 2026, no encontramos ningún estatuto de Florida escrito específicamente para los listados Coming Soon. Las reglas vienen de NAR, de tu MLS local y de los formularios de Florida Realtors. La ley de licencias de Florida, Capítulo 475, sigue exigiendo honestidad y divulgación a los clientes, así que explica por escrito al vendedor lo que gana y lo que pierde.
¿Las demandas de Zillow cambian las reglas de mi MLS?
No. Los fallos de los tribunales hasta ahora no reescriben las reglas de MIAMI MLS, BeachesMLS ni de NAR. Las reglas de Zillow para mostrar listados son un asunto aparte de las reglas del MLS. Confirma directamente con tu bróker o administrador de oficina antes de actuar.
¿Quieres capacitar a tu equipo en esto?
Ten las reglas claras antes de tu próxima cita de listado. Únete a una clase de JGRES o pon a trabajar BOS y AOS en tu oficina.
Escríbele a Joaquin por WhatsApp Ver planes de BOS y AOS Pregúntale a AOSImportante: Este artículo es educativo, no es asesoría legal. Las reglas, los formularios y los casos judiciales cambian. Los detalles del MLS vienen de reglas y páginas publicadas que se revisaron el 28 de septiembre de 2026, y algunas páginas son más antiguas. Confirma directamente con tu bróker o administrador de oficina antes de actuar. Las reglas de vivienda justa (fair housing) aplican a toda la publicidad.
Fuentes
- Real Estate News: The future of Zillow and Compass as "See It First" goes live (22 sept. 2026)
- RISMedia: Court Denies Zillow in MRED Case (15 sept. 2026)
- Inman: Zillow loses injunction battle with MRED, Compass
- HousingWire: Zillow-MRED antitrust case heads to arbitration
- CNN Business: Compass drops lawsuit against Zillow
- Zillow Front Porch: Compass abandons lawsuit (18 mar. 2026)
- Florida Realtors: NAR Weighs In on Coming-Soon Listings
- NAR: New Flexibility for Sellers While Retaining Clear Cooperation Policy
- NAR: Guidance on Listing Filters and Clear Cooperation (29 may. 2026)
- MIAMI REALTORS: MIAMI MLS Coming Soon Rules
- MIAMI REALTORS + RWorld: estatus Coming Soon de BeachesMLS
- Stellar MLS: Article 05.01, Submission of Listings
- Berlin Patten Ebling: formularios 2026 de Florida Realtors
Joaquin Gutierrez
Fundador de JGRES | Desarrollador de AOS/BOS
Bróker de Bienes Raíces con licencia de Florida, BK0625118
Info@JGRES.com • Weston • Fort Lauderdale • Miami-Dade • Broward • Palm Beach